どうも、正直な不動産屋さくらまるです。 ここ最近共働きの世帯も増えましたよね。 私のお客様でも奥さんも働いているご家庭がほとんどです。 奥さんも働いていると住宅ローンを組む時など、奥さんも名義に加わるか、悩みますよね。 名義が1人なのと複数人なのとでは、違いがあります。 今回は、夫婦共有名義で購入するメリット、デメリットを解説させて頂きます。 この記事をお読み頂くと、夫婦共有名義のメリット・デメリットがわかり、知識を持った上で判断できる様になります。 ぜひ最後までお読み頂ければと思います。
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目次
共有名義とは
不動産の名義とは
まずは、不動産の構造、規模、大きさ、所有者などが記載されたものを登記簿謄本と言います。 登記簿謄本は、法務局で誰でも簡単に取得することができます。 その登記簿謄本に記載された所有者が、その不動産の名義人となります。 所有者＝名義人 ということですね。
不動産の共有名義とは
共有名義とは、名義人が複数人いる場合をいいます。 旦那さん、奥さん2人で住宅ローンを組み不動産を購入すると、必然的に奥さんも所有者として名義に入ります。 自動で名義に入るわけではないのですが、金融機関が名義に入らないと(持ち分を持たないと)お金を貸してくれません。 ちなみに100分の１でも、10,000分の1でも列記とした名義人となります。 共有名義(持ち分を持つ人数が複数人)にも、いくつか種類があります。 次にご説明させて頂きますが、おおまかに下の表をご覧ください。
| 持ち分 | 住宅ローン控除 | |
| ペアローン | 〇 | 〇 |
| 連帯債務 | 〇 | 〇 |
| 連帯保証 | × | × |
| 担保提供者 | 〇 | × |
※ 持ち分欄に丸があると共有名義となります。 それでは、ひとつひとつご説明させて頂きますね。
ペアローン
ペアローンとは、夫婦それぞれが借り入れの契約者となります。 その分住宅ローンの借入額が増えます。 もちろん2人とも契約者なので、「住宅ローン控除」もそれぞれ使うことができます。 そして購入する不動産の持ち分を持つことになります
収入合算
収入合算とは、借入審査時に文字通り夫婦で収入を合算することを言います。 そうすることで、借入額を増やすことができます。 ペアローンとは違い、あくまでも契約者は一人です。 収入合算は2種類に別れまして「連帯債務」と「連帯保証」があります。
連帯債務
連帯債務は、契約者と連帯してその債務を履行(支払う)する義務があります。 契約者と同等の債務なので、基本的に年収などから計算して持ち分を持ちます。 契約者と同等の債務なので、連帯債務者も「住宅ローン控除」を使えます。
連帯保証
連帯保証は、契約者が債務不履行(支払えなくなった)の場合、支払いの義務が生じます。 連帯債務と少し違いますね。 契約者が支払い続けている間は、何の債務も生じません。 それなので、持ち分も持ちません。 「住宅ローン控除」も使えません。 連帯債務か連帯保証かは、しっかりと把握しましょう。
担保提供者
担保提供者とは、借入の契約者、連帯債務、連帯保証ではないけれど、現金を入れている場合、現金を提供してくれた人のことを言います。 例えば、4,500万円の家を購入して、旦那さんがローンで4,000万円、奥さんが現金で500万円を出した場合、奥さんは担保提供者となります。 この場合、担保提供者(奥さん)は現金を入れた比率により、持ち分を持ちます。 担保提供者は住宅ローンを組むわけではないので、「住宅ローン控除」は使えません。 親御さんなどに現金を出してもらう場合、「生前贈与の非課税枠」を使う場合が多いと思いますので、生前贈与の非課税枠を使うと親御さんなどは共有名義者(持ち分を持つ)になりません。 ちなみにローンを組まない奥さんがどうしても名義に入りたい(持ち分を持ちたい)場合、現金を少しでも出したことにすれば、その分だけ持ち分が持てますね。(現実とかけ離れていると税務上問題になりますので、自己責任でほどほどに、、、)
共有名義のメリット
それでは、共有名義にした場合のメリットをご説明させて頂きます。
住宅ローンが多く借りられる
先にご説明させて頂いたとおり、ペアローン、収入合算した場合、住宅ローンの借入限度額が上がります。
住宅ローン控除がそれぞれ受けられる
ペアローン、連帯債務だった場合、「住宅ローン控除」がそれぞれ受けられます。 それぞれ住宅ローン控除を受けられることで、最大限まで控除を受けられる可能性が増えます。
売却時に居住用財産3,000万円控除がそれぞれ受けられる
売却時の話ですが、「居住用財産3,000万円控除」がそれぞれ使えます。 ただ、居住用財産を売って3,000万円以上利益が出ることもなかなか無いですよね。
相続時に節税になる
平均寿命から考えると旦那さんがの方が早く亡くなります。 旦那さんが亡くなった時に奥さんも名義を持っているとその分相続税がかかりません。
奥さんも持ち分が持てる
旦那さんの単独名義で買うと、奥さんの持ち分はありません。 共有名義で買うと、奥さんにも持ち分が与えられます。 奥さん側からしたらメリットになりますね。
共有名義のデメリット
共有名義にした場合のデメリットもご説明させて頂きます。
手続きが面倒
良くも悪くもほとんどの手続きは共有者全員の承諾、捺印などが必要となります。 特に金融機関で借り入れる際の「金銭消費貸借契約」は共有者が全員揃わなくてはなりません。 金融機関は平日営業が基本ですので、人数が増えれば増えるほど段取りが大変になりますよね。 他のものは代理委任状と印鑑証明書を添付すれば足りる手続きも多くあります。 とはいえ、買うとき、売るとき、相続など、色々な手続きに共有者全員の承諾が必要というのは、人数が増えるほどまとまらないことがあります。 理由がなくても困らせてやろうという理由だけで承諾、捺印しないなんてこともあるかも知れませんね。
共有名義の注意点
共有名義の注意点は、先にご説明させて頂きましたが、その不動産を買うとき、売るとき、相続するときなど、共有名義者全員の承諾、捺印が必要となることです。 問題となるのは、特に離婚のときですね。 離婚のときには、満足に取り分をもらえないと売却にも同意しないこともあります。 お金のことだけではない場合もありますね。 私の経験則でも新たなアドバイザーなどがついているケースでは、たちの悪い事案も目撃しています。 とにかく名義に入る(持ち分を持つ)というのは、強いということですね。
まとめ
夫婦共有名義になる場合、借入金の増額、税制優遇などメリットもありますが、手続きが面倒でトラブルの元になることもあります。 もし一人で買えるのであれば、あえて共有名義にしない方がいいかも知れませんね。 ただ、お読み頂いている方が旦那さんか、奥さんかによって、この記事の読み方も変わるかも知れません。 正しい知識を持って、共有名義にするかどうかご検討頂ければと思います。 最後までお読み頂き、本当にありがとうございました。 他にも不動産に関して記事を書いております。 他の記事も参考にして頂ければと思います。 宜しくお願いします。 ※ ちなみに「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」では、物件探しをはじめ、住まいの様々なことを中立的な立場で無料相談できます。 中立的な意見が聞きたいときには、相談してみたらいいかも知れないですね。LIFULL HOME’S 住まいの窓口
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