自営業・個人事業主でも組める住宅ローン！審査に通るためには？

どうも、正直な不動産屋さくらまるです。

最近は働き方も様々で、自営業の方、個人事業主の方も増えましたよね。


自営業・個人事業主は、サラリーマンと比べて自由な面がある反面、安定した収入が得づらいというのが特徴かと思います。


マイホームを購入する際にも少し違いが出てきます。


自営業・個人事業主の方は、一般的に住宅ローンの審査が通りづらいです。


結論から言うと、自営業・個人事業主の方が一番審査が通りやすいのは「フラット３５」です。


ただフラット３５を借りる際にも注意点がありますので、ぜひしっかりとお読み頂ければと思います。

ちなみに審査のハードルはそんなに高くありません。


この記事をご覧頂くと、自営業・個人事業主の方が住宅ローンを組む際に注意した方がいいポイントがわかります。

マイホームに興味を持った人もまだそうでもない人も知っておいた方がいいことを学べます。


ぜひ最後までご覧頂ければと思います。

自営業・個人事業主が住宅ローンを組む際のポイント

まずは、自営業・個人事業主に限らず、住宅ローンを組む際の審査に関わる重要となるポイントをご説明させて頂きます。

金融機関によって違いますが、一般的なご説明をさせて頂きます。

年齢

まずは年齢ですね。
80歳完済まで見てくれますので、44歳までの方は35年ローンが組めます。

50歳だから29年ローンが組めるかというと、単純ではなく、歳を重ねるごとにローン審査は厳しくなります。

年収

自営業・個人事業主の方は、毎年2月に確定申告しますよね。

「年収いくら？」と聞かれたらどの金額を答えますか？

答えは、所得です。


けっこう売上げで答える方が多いのですが、金融機関からは、売上から経費を引いた所得が見られます。

経費の落とし方も見られたりもするので、あまり派手な経費の落とし方をするとマイナスになります。

言ってしまえば、節税ではなく、脱税ともとられかねません。

マイホーム購入を考えている方は、確定申告時に注意しましょう。


ちなみにいつの年収が見られるかというと、その月にもよるのですが、去年の年収ではなく、納税証明書が出せる年の3年分が一般的です。

納税証明書は毎年2月に確定申告をして、6月くらいに取得可能となります。

1～5月の間は、去年の年収ではなく、一昨年の年収から過去3年分見られますので、ご注意ください。

事業年数

一般的な金融機関は、3年間の安定した事業が見られます。

後にご説明するフラット３５でしたら1年から審査可能です。
（サラリーマンで転職したばかりなら1ヶ月から）

既存借入

既存借入とは、車のローンやその他のローンのことです。

携帯電話の分割までもが見られます。

奨学金なども見られますね。


そして、注意したいのは、クレジットカードの「リボ払い」です。

「リボ払い」は月々のローンと同じ扱いなので、借入として見られます。

最近ではリボ払い専用のクレジットカードなんていうのもありますね。


住宅ローンの妨げにもなりますし、金利も高いので、普段からリボ払いは避けた方がいいと思います。

ちなみに月々支払い1万円の既存借入があると、約300万円ほど借入限度額がショートします。

個人信用情報

月々の支払いに遅れたり、払わなかったりしていると個人信用情報に「遅延」もしくは「滞納」と記録されてしまうことがあります。

何回で記録されるかは、借入先次第です。

一般的に連続したら、3回からなどと言われたりしますが、1回で記録されることもありますので気を付けて頂ければと思います。

基本的には5年間履歴は残ります。


ちなみに個人信用情報は自分でも閲覧可能です。

手数料が少しかかりますが、申請すれば全ての情報を見ることができます。

（本当は全てではありません。金融機関は独自の情報を持っているものです。）


どこで見られるかと言うと、ここでは簡単に紹介させて頂きます。

◎ 株式会社 シー・アイ・シー (CIC)
◎ 株式会社 日本信用情報機構 (JICC)
◎ 全国銀行個人信用情報センター

上記の3つの個人信用情報機関で情報開示してもらえます。

3つも面倒だという方は、けっこう情報が被っていますので、CICだけでも情報開示してもらうといいと思います。


心配な方は、一度自分の個人信用情報を見てみるといいかも知れませんね。

個人信用情報について詳しく知りたい方は、下記記事をご覧ください。

住宅ローン事前審査、個信とは？延滞履歴情報などは何年で消えるの？住宅ローンの事前審査時に個人信用情報が見られるのをご存知でしょうか。この記事では個人信用情報とはどんな情報なのか。よく聞く『ブラックリスト』とは何なのか。何年で金融情報は消えるのかなどを解説しています。この記事をお読み頂くと、住宅ローンの審査落ちしない為にも知っておきたい知識がつきます。ぜひお読み頂ければと思います...

持病、3年以内の手術歴

住宅ローンを借りる際に基本的に入らないといけないのが「団体信用生命保険（団信）」です。

住宅ローン契約者が亡くなった際などに借入残高が０になる保険です。

団信は誰でも入れる訳ではありません。


団信に入る際は告知申込書を記載しますが、その際に持病や3年以内の手術、入院、通院、投薬などを告知します。

それにより団信に入れない場合もあります。


そうすると住宅ローンの貸出もできなくなり審査落ちします。

ワイド団信など救済措置はありますが、どうしても団信が通らない場合もあります。


ちなみにフラット３５では、団信は任意となりまして、団信に入らなくても借入可能です。

団信が通らない方でも住宅ローンを借りられるとうのは、すごくメリットがありますね。


フラット３５があるとは言え、大きな病気にならない内に住宅ローンを組んでおくのも重要ですね。

各種税金の支払い

住宅ローンを組む際には、税金を払っているかも確認されます。


住民税、健康保険などに滞納がある場合は、滞納分を支払わないと住宅ローンが組めません。

滞納を完済しても履歴は残りますので、審査上マイナスに働く可能性大です。

税金はどのみち払わなくてはいけませんので、滞納せずに払っておくといいと思います。

頭金

頭金はあったに越したことはありません。

不動産を購入すると一般的に諸費用として、物件価格の7.5%くらいがかかります。

4,000万円の物件なら諸費用は約300万円ですね。


できれば諸費用分くらいは頭金を用意した方が金融機関の選択肢は広がります。


ちなみに物件価格4,000万円  諸費用300万円だった場合、

物件価格の 4,000万円借り入れることを「100%ローン」

諸経費300万円を含んで4,300万円借り入れることを「110%ローン」と言います。

110%ローンはやっている金融機関とやっていない金融機関があります。

自営業・個人事業主が借りやすい金融機関

上記では金融機関の審査ポイントをご説明させて頂きました。

「なんだか自分は難しいそうだな」と思われた方もいるかも知れませんね。

でも大丈夫です。

ここでは、少し心配な方でも審査が通りやすい金融機関をご紹介させて頂きます。

フラット３５

自営業・個人事業主でも審査が通りやすいのは、言わずと知れたフラット３５ですね。


フラット３５は、「住宅金融支援機構」が貸し出している住宅ローンとなります。

色々な金融商品が出てきましたが、基本は全期間(35年)固定金利です。

私の経験則でも自営業・個人事業主の方でも問題なく審査に通っています。

個人信用情報に少し心配がある方でも通っています。


しかも年収に対する借入限度額が一般の金融機関より高く、他金融機関より多く借入ができます。

年収(所得)400万円以上の方は、おおよそ年収の10倍くらい借り入れることができます。

年収400万円未満の方は、おおよそ年収の8倍くらい借り入れることができます。

ちなみに「フラット３５」というのは住宅金融支援機構の金融商品となりまして、様々な金融機関が窓口となっています。

どこの窓口(金融機関)から出すかで審査基準に多少の違いがあります。

審査基準は明確ではないのですが、審査に不安がある方は、少し厳しいので大手都市銀行は避けた方がいいかも知れませんね。


フラット３５の細かい内容などは、また改めて記事にさせて頂ければと思います。

地方銀行・信用金庫

自営業・個人事業主の方で普段から付き合いの金融機関がある場合、その金融機関でも借りられる可能性があります。

特に信用金庫は地域密着で地元を大事にする金融機関だからです。


支店長のプロパー（信用貸）枠もありますので、仲良くしておくと困った時に助かるときもあるかと思います。

事業で都市銀行を使っていても困った時に何も助けてくれません。


普段から近くの信用金庫などと付き合い（取引）をもっておくことをおすすめします。


地銀も最近では幅広く融資していますね。

地銀、信用金庫も多数ありますので、なかなか審査が通らないときでもどんどん審査にチャレンジして頂ければと思います。

私の経験則でも審査に通ったのが信じられないケースも数多く見てきました。


ただ気を付けたいのが、取引金融機関担当者の口頭による「大丈夫、貸しますよ」です。

普段何気ない会話で「○○さんでしたら問題ないので、住宅を買う際には言ってくださいね。」などと審査は問題ないことをほのめかします。

いざ、住宅を買おうと審査に出してみるとあの手この手で言い訳をして断られる。

なんて光景を何度見てきてきたことでしょうか。

本人のせいにはできないので(今後の付き合いもあるので)、物件のせいにしたり、本部決済のせいにしたりして断るというのがセオリーです。

ちゃんと審査したわけでもないのに話を合わせる担当者には期待しすぎない様に気を付けてください。



ちなみに購入する物件の売主さんや仲介会社提携の金融機関も聞いてみてください。

同時に進めてもらってもいいかと思います。

自営業・個人事業主の確定申告注意点

確定申告

自営業・個人事業主の方は、毎年確定申告で、節税に頭を悩ませているかと思います。

先に説明させて頂きましたが、確定申告の所得で見られます。

所得の金額によって借入限度額が計算されます。

年収には1つのラインがあって、400万円以上か未満かで借入限度額の計算式が変わってきます。


いくらくらいの物件を想定されているかにもよるのですが、3年間は継続して所得400万円以上の申告をして頂くことをおすすめします。

修正申告

過去の確定申告を修正することもでき、その修正を「修正申告」と言います。

住宅ローンを組む際に修正申告をおすすめする方、やってしまう方がいるのですが、私はおすすめしません。


審査の段階で修正申告すると、修正の履歴は残り、借入の為に所得を上げたという判断をされる可能性が高いです。

審査に通らないだけではなく、所得が増えた分、延滞税も含め税金を払わなくてはなりません。

あまり安易な修正申告はしない方がいいかと思います。

まとめ

自営業・個人事業主の方が住宅ローンを組む際の注意点などをご説明頂きました。

下記に重要な点を簡単にまとめます。

いかがでしたでしょうか。

住宅ローンは長期的に返済できるかが審査されます。

上記枠内をご覧頂き、計画的にご自身の状態を整えて頂ければと思います。


以上となります。


最後までお読み頂き、本当にありがとうございました。

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宜しくお願いします。

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