耐震等級とは？耐震基準との違いは？不動産屋がわかりやすく解説！

どうも、正直な不動産屋 さくらまるです。

不動産の販売チラシ等で『耐震等級〇以上！』とか時々目にしますよね。

「何となく地震が起きた時に関してなのはわかるけど、それって安全なの？」

「そういえば耐震基準って言葉も聞いたことがある」

という方も多いかと思います。


今回の記事では、『耐震等級』『耐震基準』それぞれの内容と、2つの違いについて、わかりやすくご説明させて頂きます。


この記事をお読み頂くと、耐震等級、耐震基準が理解でき、ご自身の物件選びに大きく役立つかと思います。

耐震等級とは

耐震等級とは、地震が起きた時に、建物の倒壊を防ぐ耐久力などを示す基準のことを言います。

一言でいうと、耐震性能をランク分けしたものですね。


耐震等級には1〜3まであって、数字が上がるほど耐震強度が強くなっていきます。

耐震等級は、2000年に制定された「品確法」という法律で規定されています。

ちなみに耐震等級の認定は、義務ではありません。

「住宅性能評価書」を取得することによって、耐震等級の認定を受けられます。

住宅性能評価書は、第三者機関のチェックが必要となりますので、有料なんですよね。

なので、住宅性能評価書を取得していない、耐震等級の認定を受けていないからといって、
耐震性能が低い訳ではありません。

それでも安心材料のひとつとしては間違いありませんので、ぜひ知っておいて頂ければと思います。


それでは、耐震等級のそれぞれの規定を簡単にご説明させて頂きます。

耐震等級 1

・震度5でもほとんど損傷はなく、6強から7の地震でも倒壊しない建物。

・建築基準法で定められている新耐震基準と同じ強度を持っている建物。

耐震等級 2

・震度6〜7の地震でも一定の補修程度で住み続けられる建物。

・地震に対する耐久力が耐震等級1の1.25倍を有する建物。

・学校や病院など避難所として指定されている建物は、耐震等級2以上の基準が必要。

・「長期優良住宅」として認定されるためには、耐震等級2以上が必要。

耐震等級 3

・震度6強〜7の地震でも軽い補修程度で住み続けられる建物。

・地震に対する耐久力が耐震等級1の1.5倍を有する建物。

・高い耐久性を有しており、地震保険の耐震等級割引50%の割引が受けられる。


下記に耐震等級1〜3をまとめましたので、ご覧ください。

耐震等級	目安
耐震等級 1	耐震等級1の1倍の耐久力
耐震等級 2	耐震等級1の1.25倍の耐久力
耐震等級 3	耐震等級1の1.5倍の耐久力

細かい基準が多いため、ざっくりと把握して頂ければ大丈夫かと思います。

細かく知りたい方は、検討している家の設計士さん、建築士さんに聞くと色々と教えてくれるかと思います。

耐震基準との違い

耐震等級をご説明させて頂きましたが、「そういえば耐震基準って言葉も聞いたことがあるぞ」という方もいるかと思います。

言葉が似てますからね。ここでは、耐震等級と耐震基準の違いをご説明させて頂きます。


『耐震基準』・・・「建築基準法」「建築基準法施行令」によって規定されている耐震性能基準。

　　人命を守ることが目的



『耐震等級』・・・「品確法」によって規制されている耐震性能の指標のこと。住宅性能評価書の発行を申請することで、耐震等級の認定を受けることが可能。

　　人命を守ることに加え、建物そのものを守ることが目的


規定されている法律が違うんですね。建築基準法では『耐震基準』、品確法では『耐震等級』が規定されています。



ちなみに耐震基準には、大きく分けて「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあります。

下記の表をご覧ください。

耐震基準	地震の規模	建築確認日
旧耐震基準	震度5強程度では倒壊しない	1981年(昭和56年)5月31日以前
新耐震基準	震度6強〜7程度では倒壊しない	1981年(昭和56年)6月1日以降

ここで出た「新耐震基準」が耐震等級 1 と同等の耐震性能となります。

なので、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物は、耐震等級の認定を受けなくても、耐震等級 1 を獲得したのと変わらないことになります。

耐震性に影響する主な要素

耐震性は主にどこで判断されるかもさらっとご説明させて頂きます。


建物の重さ・・・建物そのものや屋根が軽ければ軽いほど、建物が地震の揺れに対しての振幅が小さくなる。

耐力壁・・・地震や強風などで生じる横からの力に抵抗できる壁のこと。耐力壁が多いほど耐震性に優れている。

耐力壁や耐震金物の設置場所・・・バランスよく配置されていなければ最大限の効果が期待できない。

床の耐震性能・・・上下階の耐力壁の位置を合わせたり間取りを工夫することが必要。

耐震等級が不明な場合

耐震等級は、住宅性能評価書を取得していないとなかなか知ることが難しいです。

2000年以前に建てられた建物や、住宅性能評価書を取得していない建物等は判断基準がつきづらいです。
（2000年以降に建てられた建物は耐震等級 1 以上の耐震性ですよね。）

不動産屋に聞いてもわからず、資料もない場合で、どうしても知りたい場合は、耐震診断をすることで、耐震性能を知ることができます。

耐震診断は建築士さんなどが診断してくれて、費用は構造、規模によっても違いますが、約5万円～20万円ほどかかります。

耐震リフォーム

耐震性能に不安がある場合、耐震リフォームによって、耐震性能を強化することもできます。

耐震リフォームの内容は、主なもので、

・基礎の補強
・柱と土台などの接合部の補強
・壁の強化や増設
・屋根の軽量化

などとなります。


木造か鉄筋コンクリートかなどの構造、規模にもよりますが、

耐震リフォームは約150万円～200万円ほどかかります。

あとで想定外の請求をされたとならない様に必ず見積りはとった方がいいかと思います。


皆さんは耐震性の強化で約150万円～200万円を払いますか？


それぞれ考え方もあると思いますので、冷静に判断してくださいね。

耐震以外

耐震性能以外にも地震に強い性能はあるんです。

それは、「制震構造」と「免震構造」になります。

一時期すごく流行りましたが、建築コスト、メンテナンス費用も高いため、個人的にはおすすめしていません。

制震構造

建物の柱や壁などにダンパーと呼ばれる制振装置を組むことにより、地震の揺れを吸収してくれる構造。

・地震による揺れが20～30%程度ダウン

・建物に入る地震の揺れ幅を軽減し、家の中と建物そのもの安全を守ろうとするもの。

デメリット
・コストが高い
・メンテナンスが定期的に必要
・地震の揺れが直接伝わる

免震構造

建物の基礎にゴムなどでできた免震装置を設置することで、地真の揺れを足元で吸収してくれる構造。

・地震の力を40～60%程度カット

・地震の揺れを吸収する。

デメリット
・コストが高い
・台風や津波に対応しづらい
・縦方向の地震には弱い

耐震等級を上げることのデメリット

ここまで耐震等級をご説明させて頂きましたが、もちろん耐震性は高いにこしたことはありませんね。

ただ、性能が高いことだけに目を奪われないで頂けたらと思います。(しっかり判断してくださいね。)

耐震性能を上げることでデメリットもありますので、下記をご覧ください。


耐震性を高めることでデメリットとなりえること (物件によって様々です)

• 間取りが制限される
• 窓などの開口部分が狭くなる
• 天井高なども必要となり総戸数が減る、天井高が低くなる
• 建築コストが高くなる
• 建築期間が長くなる
• 物件価格に直で反映される

などのことが、デメリットとして出てきてしまうことがあります。

まとめ

耐震等級などのご説明は以上となります。

いかがでしたでしょうか。

耐震性能は気にするときりがないです。
お金もかかります。

ご家族とよくご相談の上、正しい情報をもってご判断頂ければと思います。


ちなみにマンションと戸建てでは耐震等級の基準の違ってきます。

マンションは、9割が耐震等級 1 、戸建ては8割が耐震等級 3 となります。

耐震等級だけで見れば戸建ての方が強いのですが、結論どちらが強いといったことは難しいです。

耐震等級はひとつの基準であって、他にもその土地の地盤、築年数、メンテナンス状況なども大きく絡んできます。


色々考えると悩ましいですね。

耐震等級だけ着目して、住みづらかったり、資産性に見合わない高い買い物をしてしまっては、本末転倒かと思います。

ひとつの目安にしてくださいね。


それでは、以上とさせて頂きます。

ここまでお読み頂き、本当にありがとうございました。

今後も不動産に関して、知っておいた方がいいこと、有益な情報などを書いていきたいと思います。

今後とも宜しくお願いします。

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