【マイホーム売却】損しないために知っておくこと。わかりやすく解説！

どうも、正直な不動産屋 さくらまるです。

マイホームを売ろうかなと思った時に、まず何をしようか悩みますよね。

「まだ具体的では無いけどどこに相談したらいいんだろうか」

「査定サイトなんかも色々あるけど、少し調べてから査定に出したい」

「上手いこと言われて安く買いたたかれそう」

「どこの会社を信じていいのかわからない」

などなど…


この記事をお読み頂くと、マイホーム売却に関しての知識がつき、知らずに損をすることがなくなり、不動産屋の言うがままにマイホームを売ってしまうことが無くなります。

マイホームは資産ですから、納得した上で気持ちよく売りたいですよね。

まずは少しでも知識をつけて、自分で色々と判断できる様になって頂ければと思います。

それでは、ご説明させて頂きます。

マイホームはどんな家か

まずは自分の家はどういう家なのか、知るところからはじめましょう。

購入する時は、その家がどういう家なのかしっかりと把握したかと思います。

契約時に『重要事項説明書』という家に関しての重要な書類が交付され、しっかり説明があります。

購入したのが数年前、数十年前だと重要事項説明書の内容など忘れてしまいますよね。

もう一度『重要事項説明書』を開き、よく目を通してください。


土地の広さ、建物の広さ、用途地域、建ぺい率、容積率、そして最も重要なのが特約(その他重要な事項、備考など)です。


特約には、その土地、建物に関して、特に注意する点などが記載されています。

例えば、「井戸があります」「建物、水道管などが越境してます」「再建築する際は今より建物が小さくなります」「都市計画道路の範囲に入っています」「共有部分があります」などなど。

特約をご覧頂き、その土地のマイナス点などは把握して頂ければと思います。

把握して頂いたら、今度はインターネットで検索してみます。

一戸建てなら「○○駅　一戸建て」「○○町　一戸建て」などで検索頂くと、今現在市場に出ている販売物件と比較ができます。

周りに販売物件が無い場合、少し強気で売りに出してもいいかと思います。

不動産会社の違い

不動産屋と言っても、会社によって様々です。

ここでは大きく3つに分けて、それぞれ特徴をお伝えさせて頂きます。

大手不動産屋

まずは大手不動産屋が頭に浮かびますよね。

財閥系不動産屋をはじめ、全国に支店もあり、全国的に知名度がある不動産屋です。

テレビCMをはじめ、多額の広告費をかけているため、多くの問い合わせがあります。

多くの問い合わせがある反面、1件1件に時間がさけない場合も・・・

中堅不動産屋

大手ではないけれど、営業に重きを置き、バリバリ働く不動産屋です。

支店もいくつかあり、営業成績を競ってがんばります。

地場(じば)の不動産屋

地場の不動産屋とは、その地域に根付いてやっている昔ながらの地元不動産屋などを言います。

その地域に根付いているので、その地域のことに特に詳しく、地元の地主さんなどに知り合いも多いため、色々な情報が入ります。

他の不動産屋よりもゆったり時間をかけて対応してもらえます。

反面、最新の情報に疎い傾向も・・・



それぞれおおまかに特徴はありますが、やはり担当者の個性が一番かと思います。

どこの会社でもがんばってくれる担当者はいるものです。

売却査定を出してもらい、会って、話して、感覚で選ぶというのもひとつの手かと思います。

委任にも種類がある

委任（売却を不動産会社に頼む）することを書面にしたものを「媒介契約書」と言います。

媒介契約書には、売却価格、仲介手数料、報告期間などが記載されています。

基本的に媒介契約は無料で、不動産が売れた際に仲介手数料を支払うという成功報酬となります。

媒介契約には大きく分けて2つありまして、『専任媒介契約』『一般媒介契約』となります。
（専属専任媒介もありますが、ここでは割愛させて頂きます。）

それでは、それぞれの特徴をお伝えします。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、媒介を1社のみと交わし、専任媒介契約を受けた会社が担当して販売募集をするやり方です。

1社のみが売りたい人の窓口となり、その1社を通して販売募集が行われます。

イメージは下記の図をご覧ください。

図をご覧頂くとわかる通り、販売募集は複数社できるのですが、必ず専任媒介業者を通して取り引きされます。

ここでポイントなのが、図で言うと不動産業者B～Dがお客さん(エンドユーザー)を紹介して決まったとしても必ず不動産会社A(専任媒介業者)を通さないといけないというところです。


専任媒介業者を通すということは、専任媒介業者は必ず仲介手数料をもらえるということです。

専任媒介業者も必ず仲介手数料をもらえるとしたら、色々なサービスをしたり、広告費を使ったり、人件費もさき、がんばりますよね。

専任媒介のメリットは、専任媒介業者が責任を持ってがんばって売ってくれるというところです。

ちなみに専任媒介契約をもらうことで受けられるサービスとは、

会社によって違いますが、水回りのクリーニング、クロス、建具、フローリングなどの補修、瑕疵担保責任補償、などをサービスとしている会社もあります。

反面、専任媒介を交わしてしまうと、専任媒介業者に販売方法を任せるしかありません。

色々なことで都合のいい様にコントロールされない様に注意が必要ですね。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、専任媒介契約とは違い、売りたい人は何社とでも媒介契約を結ぶことができます。

売りたい人の窓口は一社に絞られず、何社とでもやり取りできるわけですね。

何社でも媒介契約を結べるからといって、10社も20社も媒介契約を結ぶのはおすすめできません。

先に書いた大手不動産屋、中堅不動産屋、地場の不動産屋、から各1社ずつくらいに絞って、媒介契約を結ぶといいかも知れませんね。



下記に専任媒介、一般媒介の比較をまとめましたので、ご覧ください。

	専任媒介契約	一般媒介契約
媒介可能社数	1社のみ	何社でも可
有効期限	3ヶ月以内	期限なし
メリット	責任感が出る・注力できる サービスがある	競争が生まれる
デメリット	コントロールされてしまう	責任感は薄い

専任媒介にするか、一般媒介にするか、本当に悩ましいですよね。

個人的には、1社のみに任せるよりは、2,3社に任せ、それぞれ販売活動をがんばってもらう方がいいかと思います。

売却時仲介手数料

仲介手数料は購入時も売却時も同じ金額になります。

媒介契約を交わしても、実際に成約とならなければ1円も払う必要はありません。

売却時必要経費

印紙代

売買契約を交わす際には、印紙を貼らないといけません。

契約行為で印紙代という税金を国に納めるわけですね。

国もしっかりしてますね。

印紙代がいくらかと言うと、販売価格で印紙代は変わります。

ちなみに今現在、時限立法（期間限定）の減税で印紙代は半額近く安くなっています。

減税後の金額は、全ては書きませんが一般的な価格帯のみ下記の表に記載させて頂きます。

契約金額	減税後の印紙代
100万円超、500万円以下	1,000円
500万円超、1,000万円以下	5,000円
1,000万円超、5,000万円以下	10,000円
5,000万円超、1億円以下	30,000円
1億円超、5億円以下	60,000円

測量代

売る際には売りたい土地の広さが明確でないといけません。

測量は必須ではありませんが、売りたい人がやっておくのが一般的です。

測量にも大きく分けて『現況測量図』『確定測量図』2つの測量があります。

大手不動産屋が媒介する際には、ほとんどの場合、「確定測量図」を求められます。

現況測量図

現況土地境界がここであろうという点を基に測量し、面積を出します。

費用は、約10万円くらいです。

確定測量図

道路も含め、隣接する土地所有者全員から承諾、捺印をもらい、測量します。

費用は土地の広さ、隣接戸数にもよりますが、30～50万円くらいです。

測量に関しては、下記記事にて詳しく説明していますので、ご興味ある方はご覧ください。

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解体費

建物が古く、更地で引渡す際には、建物の解体費用も必要となります。

ただ、解体費用は必ずしも売主の負担ではありません。売りに出す際に現況渡し、更地渡しなど、条件は決めておきましょう。


解体費用の相場は、木造で3～5万円/坪、鉄筋コンクリート造で6～8万円/坪 となります。

建物が30坪(約100㎡)の場合、木造 90～150万円、鉄筋コンクリート造 180～240万円 となります。

ただここ近年、解体、建築、リフォームなどの価格がどんどん上がってきてますので、少し高めを想定頂ければと思います。


ちなみに、残置物(家具、家電、洋服、食器類など)があると解体できません。

なんでもかんでも壊して一緒に持っていく訳ではありません。

最近は、解体しても分別がうるさいんですよ。

残置物は別途業者を頼んで、捨てないといけませんね。

業者を入れると高くつくこともありますので、市町村のゴミ回収などを利用できると安く捨てられます。

登記料

売る方の登記料は「抵当権抹消登記料」「住所移転登記料」が主なものとなります。

「抵当権抹消登記料」は、今現在お借入がある場合、金融機関の抵当権がついていますので、それを抹消(消す)登記です。

「住所移転登記料」は、売る方の現住所と登記簿の住所が違う場合、売る方の現住所に登記簿の住所を変更登記しなくてはならないので、その登記料です。

どちらも1万円〜2万円程度が相場となります。

住宅ローン完済手数料

売りたい家にまだ住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの完済手数料がかかる場合があります。

借りている金融機関によって違うのですが、3万円〜5万円くらいが相場かと思います。

売却査定を出してもらう

ここまである程度把握して頂いたら、下準備は完了です。

複数の不動産屋に売却査定を依頼しましょう。

できれば、大手不動産屋、中堅不動産屋、地場不動産屋、それぞれ査定してもらうといいですね。


ここまで自分で把握した内容にある程度近いのか、違うならどこがどう違うのかを中心に査定の説明を聞いて頂ければと思います。

査定は、インターネットから簡単にできます。


ここでは、大手不動産屋の中でも野村不動産の簡単売却査定をご紹介させて頂きます。

私の感覚から言っても、野村不動産のノムコムというサイトがすごく集客力が強く、社風としてもそんなに強引な営業はないかと思いますので、おすすめです。

ご興味ある方は覗いてみてくださいね。

まとめ

以上となります。今回の記事は、売却を検討したらまずは知っておきたいことを書かせて頂きました。


売却を検討しだしたら、

「自分の家の把握」

→「売却諸費用の把握」

（ここまでである程度知識を持って）

→「売却査定見積りをもらう」

→「査定の理由を聞く」

→「不動産会社の選定」

→「売却スタート」

という流れで動いていって頂ければと思います。
（説明は多少順序が変わっていますが）

最後までお読み頂き、本当にありがとうございました。

他にも不動産に関して色々と記事を書かせて頂いております。

少しでも参考になれば幸いです。

今後とも宜しくお願いします。