【中級者向け】不動産投資で失敗しない物件の探し方！アパート編

どうも、正直な不動産屋さくらまるです。

不動産投資は、どういった物件を買えばいいのか悩みますよね。


前回、不動産投資初心者の方のためにワンルームマンションをおすすめさせて頂きました。

今回は、ワンルームマンションでは満足できない人、もう少し収益が欲しい人、いわゆる中級者の方向けにアパート経営についてご説明させて頂きます。


この記事をご覧頂くと、不動産投資の知識の幅が広がり、不動産投資に関して詳しくなれます。

そして何より言われるがまま不動産投資を始めるというのではなく、ご自身で判断できるようになります。


そうすることで、不動産屋ともいいお付き合いができる様になります。


ぜひ最後までお読み頂ければと思います。

宜しくお願いします。

さくらまる

不動産投資がはじめての方は、初心者の方向け記事もご覧頂ければと思います。

【初心者必見】不動産投資で失敗しない物件の探し方！ワンルーム編不動産投資って気になりますよね。もちろんすごくおすすめなのですが、ちゃんと理解した上で判断しないと危険です。この記事では、不動産投資を一から学ぶことができますし、理解している方にも新たな気付きにつながるかと思います。ぜひお読み頂ければと思います。...

不動産投資をおすすめする理由

まずはなんで不動産投資がいいのか簡単にご説明させて頂きます。


不動産投資とは、不動産を買って、人に貸して、家賃で収入を得るということですよね。


日本は賃貸需要が高く、特に交通の便の良いところの需要は、日本人、外国人問わず安定的な人気があります。

安定的に家賃でローンを返していき、ローンを返し終わったら家賃が安定収入となります。


しかもローンを組んでいる方が亡くなったら、残債が０になり、ご遺族に不動産だけが残ります。(団体信用生命保険)

難しいと思いますか？


色々な投資の中でも、わかりやすく、身近で、安定収入が見込める投資なのではないかと思います。



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中級者におすすめの不動産投資用物件

前回の記事で初心者の方向けにワンルームマンションをおすすめさせて頂きました。

投資額も少ないし、判断する基準も少ないので、比較的簡単だからです。



もちろんワンルームマンションは、中級者、上級者にもおすすめなのですが、

投資に関して色々とお勉強されている方は、それなりの収益が欲しかと思います。

要は「安定しすぎていて面白くない」「山っ気(やまっけ)がない」ということですね。



そこで、不動産投資中級者、上級者は、土地付きアパートを買うこと（アパート経営）をおすすめします。

地べた(土地)があるっていうだけでも資産性を感じないでしょうか。


マンションも土地を区分所有(分けて持つ)しているのですが、アパートは自分だけの土地を持ちます。

そこら辺はマネーゲームだけではなく、しっかりとした資産を持つというイメージにもつながるかと思います。

金融機関の担保評価も高く評価されますよ。


アパートならではのメリット・デメリットは、下記をご覧ください。

投資用アパートのメリット

• 土地が持てる
• 戸数が多く、収入が多い
• 戸数が多い為、リスク分散となる
• どれだけ古くなっても土地値は担保される
• 資産性が高い
• 自分の意志、判断が反映しやすい
• 大家さんと呼ばれる(笑)

自分の土地が持てるというのは、いいですよね。

自分の好きにアパート経営ができて、マンションと違って、目に見える満足感もあります。

アパート自体も入居者さんも愛着がわき、大切な存在になってくることでしょう。(人にもよりますが・・・)

投資用アパートのデメリット

• 物件価格がそれなりに高い
• 管理が必要
• 住民トラブルのケア
• 近隣住民に気を使う
• 建物のメンテナンスが必要

デメリットは、管理が必要という事ですね。

掃除から住民トラブルから全てが必要となります。

ゴミ、騒音などで近隣住民にも気を使う場面も出てくるかも知れません。

マンションと違い、自分で建物のメンテナンスなども考えていかないといけないですね。

ただ、デメリットは管理会社を使うだけで解決できたりもします。

この後ご説明させて頂きますね。

投資用アパートの管理をどうするか

先にご説明させて頂きましたが、アパートは全て自分の意向で管理ができます。

自分で管理するのもいいのですが、できれば気苦労せずに賃貸経営(不動産投資)したいですよね。

どうすればいいかと言うと、不動産屋に管理を任せます。

具体的に言うと、『管理委託契約』を結びます。

管理費用は一般的に毎月家賃の5%(3～8％くらい)です。

例：家賃8万円×6部屋＝48万円×5% =24,000円 

最近では、1%で管理しますなんて不動産屋も出てきましたね。

ただ、注意してください。

・空室入居者募集
・入居者更新管理
・入居者家賃管理
・家賃滞納支払い請求
・入居者トラブル全般
・定期清掃

どこまでやるかは、管理会社によって様々です。

安いから高いからといって判断せずに、複数社いくつかのパターンで見積りをもらい判断する様にしましょう。

管理会社を換えるのは面倒もありますので、最初が肝心ですね。

購入したアパートにすぐに来れる地元の業者さんに頼むのはセオリーで間違いないかも知れませんね。

地元のお付き合いで、色々な情報を持っていて、良くしてくれるかも知れません。

どういう投資用アパートを買えばいいのか

どういうアパートを買えばいいのかなのですが、

基本的にワンルームマンション同様、アパートも単身者向けをおすすめします。

場所、考え方は、『ワンルーム編』 をお読み頂ければと思います。

加えて重要なのが、

誰がどう見ても素晴らしい土地に、素晴らしい建物を建てるのをやめましょう！
ということです。

そういった土地、建物は、見栄えがよく、見ていて気持ちいいですよね。

でも自己満足の為に高いお金を払ってはいけません。

投資用ですから。

高い土地を買うと高い家賃を取らないと利回りが回らなくなりますので、そこそこに抑えておきたいところです。


では、おすすめの土地というと、

前面道路が3.0mなど狭い道の土地です。

今現在前面道路が狭い土地でも建築基準法上の道路であれば、『セットバック』というものがあります。

上記セットバックにより、将来的には道が狭いことで安かった土地が、道が広がり資産性が上がるからです。

今現在道が狭くてもアパートでしたら駐車場が無いので問題ありません。

アパートに駐車場くらいあるよっていう方もいるかと思いますが、資産性としておすすめする場所で駐車場を作るスペースがあるならば建物をその分大きくしましょう。

今現在道が狭いから資産性がないと思うのでなく、将来アパートをいつ建て壊すのかを想定してその時の住環境も想定してみるといいかも知れませんね。

ゴチャゴチャした街が将来スッキリしたら資産性は上がると思いませんか。



建物もデザーナー風でおしゃれなのはいいですが、あまり高いお金をかけるのはおすすめしません。

広告費をたくさん使っている様なハウスメーカーさんもおすすめしません。

アパートですから入居者さんもそんなに期待もしていません。

それよりも間取りなどで勝負しましょう。

お得な土地でそこそこの建物がいいと思います。


まとめると、

・土地、建物にはこだわり過ぎない
・新築中古問わず
・間取りは1R,1K
・戸数はできれば8部屋以上
・価格は5,000万円～1億5,000万円
・利回りは4%～8%

などのアパートがおすすめです。

まとめ

不動産投資は本当におすすめです。

いい物件の見分けができると、まず失敗は考えづらいです。

短期で売ると手数料、税金を考えるとお得ではありませんが、少なくとも5年10年保有して時期が良ければ売却することもできます。
（売る時期を待つ間も家賃は入り続けるので安心です）

もちろんずっと持ち続けて安定収入を得るのもいいと思います。


投資はなんでも若い内からやっておくと得ですよね。

「マンションオーナー」「アパートオーナー」

自分にはまだ早いかなと思われている方もいるかと思いますが、

若い内から不動産オーナーになると人生経験も含め、ワンランクもツーランクも上の人生になるかも知れないですよね。

まずは正しい知識を持って、情報を集めて、正しい判断をしてください。


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以上です。

ここまでお読み頂き、本当にありがとうございました。

他にも不動産に関して色々記事で書かせて頂いています。

他の記事も読んで頂いた方の知識の向上につながれば幸いです。

宜しくお願いします。