どうも正直な不動産屋 さくらまるです。 ここ最近色々な投資の話が出ていますよね。 その中でも不動産投資は、安定した収益が見込めます。 ただ、間違ったものを買ってしまうと、安定した収益は見込めません。 今回は特にまだ投資用不動産のことがよくわからない方に失敗しない不動産投資についてご説明させて頂きます。 基本的なことから重要な点をふまえてご説明させて頂きます。 この記事をご覧頂くと、まずは不動産投資のことがわかり、どういった不動産なら安定した収益をもたらしてくれるのか、自分の資産になるのか、がわかる様になります。 不動産投資は、決して悪いものではありません。 良いもの、悪いものの判断がつくようにしっかりお勉強して頂ければと思います。 ぜひ最後までお読み頂ければと思います。 それでは、ご説明させて頂きます。
目次
不動産投資とは
まず最初に「不動産投資」とは何をさすのかというと。 不動産を買って、自分では住まず、賃貸で人や会社などに貸し、家賃収入を得るというものです。 今現在賃貸で住まわれている方、賃貸に住んだことがある方は、わかりやすいかと思うのですが、その賃貸物件の大家さんになるということです。 例えばローンの月々支払いが7万円で、家賃も7万円だとしたら、月々手出しの必要が無くなります。 家賃が下回っても月々5千円、1万円で、自分が選んだ不動産が手に入るんです。 ローン完済後には家賃が手元に残る計算となります。(もちろん諸経費はかかりますが) 要は、賃借人の方に支払いをしてもらっているということですね。 不動産にもいくつか種類がありまして、居住用、店舗、事務所、土地、駐車場など何でも貸していれば投資用ということになります。 今回おすすめするのは、居住用の不動産です。 中でも初心者の方におすすめなのが1人暮らし用のワンルーム(１Ｋ)マンションです。
不動産投資の利回りとは
不動産投資のチラシ、情報などを見ると、「利回り〇％」って書いてありますよね。
利回りには2通りありまして、「表面利回り」「実質利回り」があります。
一般的に使われるのは表面利回りとなります。
『表面利回り』 ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
例えば、3,000万円の物件を購入して、年間家賃収入が300万円だった場合、表面利回り10%となります。
『実質利回り』 ＝ (年間家賃収入－年間諸経費 ) ÷ (物件購入価格＋物件購入時諸経費) × 100
実質利回りは、名前のとおり、実質自分の手元に残る予定の利回りですね。
実質利回りの年間諸経費、物件購入時諸経費はどの様なものがかかるかもご説明させて頂きます。
年間諸経費
- 固定資産税、都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
- リフォーム代 (賃借人の敷金から捻出することも)
- ルームクリーニング費用 (賃借人の敷金から捻出することも)
- 管理会社手数料
諸経費は実質全て自分で払う訳ではありません。 諸経費も考えて家賃設定しましょう。
物件購入時諸経費
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
- 金融機関融資手数料
- 火災保険料
- 固定資産税、都市計画税
ちなみに利回り10%の物件は、10年で元が取れ、残りはプラスになっていくという事です。 8%なら12.5年。7%なら14.5年。5％で20年ですね。 不動産によってそれぞれ築年数も違うかと思いますので、築年数と利回りの関係は、着目してみてください。 新築なら利回りが低くても回る年数が多いので、5%でも問題ありません。
不動産投資のメリット
メリットが無ければ誰もやりませんよね。日本の不動産価値ってすごいんですよ。 賃貸相場って、昔から変わってますか？ 家賃が半額になったことなんてないですよね。 ここでは投資用不動産のメリットをご説明させて頂きます。
安定した収益が見込める
先にご説明させて頂いたとおり、日本の賃貸相場は大幅な値崩れはしません。 賃貸物件が増え、飽和状態になったとしても買う物件さえ間違わなければ、家賃も入り続けますし、いつか売りたいときにも高く売ることができます。 どんな物件を買えばいいかは、後にご説明させて頂きますね。
損益通算できる
損益通算とは、損失と利益を相殺できるということです。 仮に投資用不動産で諸経費も含めて月々1万円年間12万円の損失(マイナス)が出ていたとします。 本業で500万円の所得があったとしたら、その所得から12万円分税金を控除することができます。 損失があっても少ない支払いで不動産が手に入るのですから、控除できるのはありがたいですよね。 ちなみに新築を買うと減価償却率が高く、減価償却も経費で損益通算できます。 減価償却とは、実際にお金が減ってる訳ではなくても、築年数が経つことで価値が減ったとみなしてもらえて経費として認められることです。
個人年金代わりになる
ローンが終わったら家賃分は年金と変わらないですよね。 持っている不動産にもよりますが、月々5万円でもプラスで入ってくれば、大変助かると思います。
生命保険代わりになる
ローンを組む際に、『団体信用生命保険』という保険に加入します。 ローン契約者が亡くなった場合、ローン残債が0になるという保険ですね。 遺族の方にローンが無い状態で継続的な家賃収入が入ります。 まとまったお金が必要な場合は、売ることもできますね。 生命保険の代わりになるとしたら、生命保険の支払いを投資用不動産に回したいですね。
信頼が増す
不動産を持つというのはそれだけでも信頼が増します。 自宅以外にマンションを持っていると聞いたら、うらやましくないですか？ 実質負担が少なかったとしても、ステータスにもなりますし、自慢もできちゃいます。 まぁそれだけではなく、金融機関からも信頼性は増します。 投資用不動産を持っているということは、りっぱな事業主です。 投資用不動産を持ち続けているということは、事業が続いているということで、次の融資の際にもその経歴、功績はプラス査定につながります。
不動産投資のデメリット(リスク)
空室リスク
不動産投資のデメリットは、やはり空室リスクですね。 不動産を買ったはいいけど、誰も借り手がいないでは、お金を生みませんからね。 そうならない為に物件はしっかり選んで、安定性のある物件を買いましょう。
修繕費用がかかる
賃貸で貸しているとどうしてもお部屋が汚れたり、壊れたりします。 ただ、その為に敷金というのを賃借人から預かっていますし、ワンルームマンションをおすすめさせて頂いたのも、修繕の必要が少ないので、おすすめさせて頂きました。 それでもあまり古すぎる物件、安すぎる物件は避けた方が無難かと思います。
なんでワンルームがいいのか
なんでワンルームがいいのかと言うと、一番借り手が多く、利回りが期待できるからです。 不動産投資とは実際に賃貸で借りてもらわないと利回りが実現できません。 例えば、ちょっと広めのおしゃれな1LDKを買ったとします。 もちろんニーズはありますが、家賃も高く、2人で住むには狭い。 想像してみてください。誰が借りるのでしょうか。 収入がそこそこあり、おしゃれな生活を送りたい人ですよね。 絶対数はかなり減るかと思いますし、収入が高い方は、高い家賃を払うなら購入に踏み切るということにもなりやすいからです。 その点ワンルーム(1K)は、一人暮らしなら誰しも住んでいる間取りとなります。
どんな物件がいいのか
ここまでワンルーム(1K)マンションをおすすめさせて頂きました。 ワンルームマンションと言っても、どんな物件を買えばいいんか迷うかと思います。 下記に重要な条件をまとめさせて頂きます。
大学、専門学校に通いやすい沿線
ワンルームマンションを借りる一番の層は学生です。 大学生、専門学校生などが上京して一番に探すのがワンルームです。 毎年1月～3月は、賃貸業界の繁忙期と呼ばれ、特に大学に通いやすい駅では物件が軒並み無くなります。 日本で一番同じ場所で学生数が多いのは早稲田大学ですね。 早稲田の近く早稲田駅、高田馬場駅周辺には、早稲田大学の他、多数の専門学校も存在します。 その早稲田駅、高田馬場駅に通いやすい沿線であれば特に需要は高いと思います。 沿線で言うと、JR山手線、西武新宿線、地下鉄東西線、副都心線などです。 一例を上げましたが、大学は他にも多数存在します。 大学に通いやすい沿線、駅でワンルームを持っているとそれだけでニーズはあります。 学生だけでなく、社会人も一人暮らしをしている人が多いので、都心に近い物件を持っているとより安心します。 ちなみに人は住み慣れた街を気に入る傾向がありますので、大学の時に住んでいた街に住み続けるなんて人も少なくありません。 なので、大学に通いやすい街は安定した家賃収入が見込みやすいと思います。
駅から徒歩5分以内
駅からの距離は近いにこしたことはないですよね。 駅から15分,20分以上などの物件はできれば避けたいところです。 駅から遠い物件も借りる方はいるかと思いますが、都心の便利さに慣れて、その内引っ越してしまうことも考えられます。 ニーズは比較的に低くなるかと思います。
広すぎない
広さは平米数を見ましょう。 もちろん価格にもよりますが、平米数は、14㎡〜25㎡がおすすめです。 なぜかと言うと、平米数が大きいと購入価格、家賃が高くなり利回りが回しづらいからです。 小さいお部屋は小さいお部屋で家賃が安いので、一定のニーズがあります。 ちなみに地域にもよるかも知れませんが、生活保護の方は家賃5万3千円まで家賃補助が出ますので、狭くても生活保護を受け入れれば借り手はいます。 俗に言う貧乏学生さんにもニーズはありますね。 予算にもよりますが、小さいお部屋を数部屋持つのもいいかも知れませんね。
利回り10%を狙わない
利回りは高ければいい訳ではありません。 ここまでご説明させて頂いたとおり、安定的な利回りを狙うのが一番です。 築年数にもよりますが、新築なら5%前後、築20年くらいまでなら7〜8%前後を狙っていくといいかも知れませんね。
客観性を持つ
物件を探す時は客観性を持ちましょう。 購入する方の年齢にもよりますが、賃貸で住むのは、学生もしくは若い方です。 色々経験を重ねた大人ではありません。 今の自分では住めないと思っても、学生さんなら住むかな？などとその地域、その部屋のニーズから判断しましょう。 しつこい様ですが、自分で住む訳ではありませんからね。
不動産投資の注意点
利回りはもちろん重要なのですが、利回りだけにこだわってしまうと少し心配です。 なぜなら利回りは売り出す前に作り出されたものもあるからです。 どうやって作り出すかと言うと、 売り出す前に高い家賃で賃借人をつけるんです。 本来7万円の家賃の部屋を審査が通りづらい人などに8万円などで貸すんです。 例えば、水商売で働く人、初期費用を無料にして短期で住む人、理由があって短期で住む人、複数人入居を認めているなどですね。 そうなると長期的な家賃収入を望めないですよね。 利回りが高くても安定収入になりません。 ちなみに『○○○ゃの馬車』などが有名になりましたよね。 あれはシェアハウスと言って、小さい部屋でそれなりの家賃を取り、ひとつの建物に大人数を入れて利回りを増やすやり方です。 もちろんシェアハウスもいい面はありますが、そもそもニーズがそんなに多くはないのに数が増えすぎて供給過剰になってしまいました。 外国人をたくさん入れてトラブルも多いみたいです。 まぁ、ワンルームのお話しではないので、知識として覚えておいて頂ければと思います。 利回りが高いとリスクも高い。 利回りを追求するのであれば、十分把握した上で選んでくださいね。
まとめ
投資用不動産を購入する際に失敗しない為にご説明させて頂きました。 不動産投資の話は色々な情報がありますよね。 どれが間違っているとは言いませんが、ご自身で判断できる様にお勉強して頂ければと思います。 この記事が少しでもお役にたてれば幸いです。 ちなみに【 RENOSY 】では独自のデータベースにて価値の高い物件を提案してくれます。 管理、アフターフォローも充実してますので人気があるんですね。 無料で資料請求できますので、ご興味ある方は資料請求してみてくださいね。 【RENOSY】安心・信頼できる不動産投資会社 No.1
最後までお読み頂き本当にありがとうございました。
他にも不動産に関して記事を書いております。
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