初心者は必見！住宅ローンの基本の学び方を現役不動産屋が解説！

どうも、正直な不動産屋さくらまるです。

住宅ローンって色々な金融機関があるので、どこでどう借りたらいいのかわからないですよね。

今回の記事では初心者と言っては失礼ですが、(題名のキーワード上すみません。)まだよくわからないという方にまずは住宅ローンの基本をご説明させて頂きます。

今回の記事をご覧頂くと、住宅ローンの基本の「き」が学べるだけでなく、住宅ローンの全体像が見えてきます。

そして、基本を活かして自分に合った金融機関、プランを比較検討頂くことができる様になります。

それでは、さっそく本題に移らせて頂きますので最後までお読み頂ければと思います。

住宅ローンとは
住宅ローンを取り扱う金融機関
住宅ローンの借入限度額
住宅ローンの金利
住宅ローンの金利優遇とは
住宅ローンの団体生命保険(団信)とは
住宅ローンの物件担保評価とは
まとめ

住宅ローンとは

まずは、住宅ローンとは何なのかを簡単にご説明させて頂きます。

『住宅ローン』とは、個人が自ら住むことを目的とした住宅に融資するローンとなります。

原則個人が自ら住む住宅でないといけませんね。

ちなみに「住む」の定義は住民票になります。住民票をローンを組む住宅に移せないといけません。
※親族居住型等もあり、例外はあります。

そして、個人が生活の為に住むのですから、金利も安く貸しましょう！と国が手助けをしているものになります。


ここでは簡単に書きますが、国が支援して金融機関を通して貸す住宅ローンですから、ローンを組む人が税金を払ってなかったり、違法な建物にはお金を貸しません。


自営業の方を中心に、経費で所得を落としまくり、所得を低く設定している方には、返せる余力があったとしても融資額は減ってしまうのです。確定申告の売上ではなく、所得で見ます。要は税金をいくら納めているかとも言えます。

住宅ローンを使って住宅を購入しようとしている方は、確定申告額にも注意してください。

住宅ローンを取り扱う金融機関

ご存知の通り住宅ローンは様々な金融機関が取り扱いをしていますね。


大きく分けると下記の様に分けられます。

大手都市銀行 (メガバンク)
地方銀行
信託銀行
信用金庫、信用組合
労働金庫、JAバンク
ネット銀行
住宅金融支援機構 (フラット35)
ノンバンク

ざっとあげてもこれだけのグループの金融機関が住宅ローンを扱っています。
それぞれメリット・デメリットがあり、人それぞれ合う金融機関を探していくことになります。

今回は基本の記事なので、金融機関ごとの比較はまた別の記事で書かせて頂きますね。

住宅ローンの借入限度額

借入限度額は金融機関によって様々なのですが、大体の目安はあります。
社内機密で教えてくれない金融機関もありますし、様々なので参考までに。

年収(所得) × 返済比率40%(年収400万円未満は35%) ÷ 12か月 ÷ A × 100(万)　

で計算できます。

Aの部分には、各金融機関の審査金利での100万円あたりの月々の支払額が入ります。


ちなみに『審査金利』とは、文字通り審査に使う金利のことですが、実行金利(実際に借りる金利)とは違い、金利が審査金利まで実際に上がっても大丈夫か審査します。
都市銀行で言うと、審査金利は3.5%～4.0%です。審査金利は時々変わりますので、大体の目安で考えたらいいと思います。
※審査金利が実行金利の金融機関もあります。


例えば、審査金利3.5%で35年ローンが組める方なら、100万円あたり月々4,132円となり、Aには4,132円が入ります。

例：年収4,500,000円 × 40% ÷ 12ヶ月 ÷ 4,132円 × 100(万)  ≒　3,630万円　　

3,630万円がMAXの借入限度額となります。ここから属性(お勤め先の業種、本人職種、会社規模、勤続年数等)、物件担保評価(後でご説明させて頂きます)により、減額の可能性も出てきます。


ちなみに属性が良しとされているのは、公務員、上場会社、上場子会社、俗にいう「上場公務員」です。
転職を考えている方は、属性が良い内に住宅ローンを組んだ方がいいですよ。


何歳までローンが組めるかも金融機関次第ですが、大抵80歳完済までローンが組めます。

45歳までは35年ローンが組めるということですね。
※60歳だから20年組める訳ではありません。

住宅ローンの金利

金利は低金利が続いてますね。今後も多少は上がることはあっても大幅に上がることは考えづらいです。(かなりの私見です)

金利には大きく分けて、固定金利と変動金利があります。


『固定金利』
一定期間金利が変わらず、将来的に金利が上がったとしても、契約時の金利が固定期間中は適用されます。
3年、5年、10年、20年、35年と様々な商品があります。
代表的なものがフラット35ですね。35年間金利が変わりません。


『変動金利』
基本的には短期プライムレートを目安に半年に一回見直しされます。
ただここ10年ほとんど変動は無いのが現状です。


人によって見解があるとは思うのですが、今の時代変動金利でいいかと思います。

なぜなら金利が極端に安いからです。


金利はネット銀行が一番安く0.31%からあります。これは破格の金利ですよね。
金融機関の儲けなど無いに等しいです。

なぜ儲けを削ってまでお金を貸したいかと言うと、住宅ローンは個人で一番多いローンとなりますし、振込手数料等の各種サービスを含め、住宅ローンを借りている金融機関をメインバンクにするからです。

住宅ローンだけでなく、相続や信託、投資等様々な金融商品等を紹介でき、使ってもらえるからです。

いわゆる抱え込みです。まぁ得して抱え込まれるなら問題ありませんので、上手く利用したらいいと思います。


ちなみに金融機関の言うままに投資する、相続税対策をするというのは、注意が必要ですね。
ほとんどの金融機関は株式会社で、利益を取らなくてはいけませんので。

ご自身で調べて、納得して動くといいと思います。

住宅ローンの金利優遇とは

金利優遇とは、店頭金利(金融機関が表立って表記している金利)から人によって金利を下げることを言います。

『借入限度額』でもご説明させて頂きましたが、基本的には属性によって優遇されます。


例えば、都市銀行の変動金利は店頭金利で2.475%です。

そこから金利優遇ー1.9%をもらうと、2.475%ー1.9%＝ 0.575%　です。

人によって金利優遇がー1.9だったり、ー1.6%だったり、あるいはそれ以下の場合もあります。


借入全期間に適用されますので、なるべく多くの金利優遇を取りたいですよね。

その為には住宅ローンの審査は何行(社)かまとめて審査に出しましょう。

その中で金利優遇の良いところを中心に比較検討したらいいかと思います。

ただ、ローン審査は個人信用情報に載りますので、10社も20社も出すというのはおすすめできません。

事前にリサーチした上で3～5行(社)くらいで抑えましょう。

住宅ローンの団体生命保険(団信)とは

住宅ローンのメリットひとつとして、団体信用生命保険(団信)があります。

ローンを組んだ方が亡くなってしまった場合、残債が０になる保険です。

一般的に団信の保険料は金利に含まれています。

先にご説明したとおり、金利がほとんどかからないご時世ですから、その中に団信まで含まれていたら本当にお得ですよね。

大黒柱の方が不慮の事故、病気などで亡くなってしまってもご家族に残債０の家が残せます。

私さくらまるも住宅ローンを組んでいますが、「おれが死んだら家は残るから安心しろ」と家族に言っています(笑)

といいところ尽くしの団信ですが、団信も金融機関によって様々です。

死亡保障はほぼ変わらないのですが、高度障害になったら、ガンと宣告されたら、等々。

借入金利＋0.2%でオプションが付けれる等も一般的です。

団信の優越で選ぶ方も少なくありませんので、金利だけではなく、団信の補償内容にも注目してみてください。

団信はいざとなった際、残された家族への贈り物ですので、真剣に検討してくださいね。

住宅ローンの物件担保評価とは

最後に物件担保評価のお話しをさせて頂きます。

物件担保評価とは、金融機関が住宅ローンを融資する際、担保にする住宅の評価(価値)となります。

この担保評価こそが金融機関によって本当に様々です。業界では『物担(ぶったん)』と言います。


中古物件の担保評価がすごく低い金融機関もあれば、新築でも土地の大きさ、建物の大きさに規定があり、そのハードルが高い金融機関もあります。

金融機関によって借入希望額に担保評価が追い付かないことがあります。(担保割れ)

属性が高いと少しくらい担保割れしても、どうせお金を返してもらえるから目をつむりましょう、ということもあるのですが、属性が高くないと引っかかることもあります。


属性属性うるさいな、今の時代払えるかどうかは属性じゃないぞと思われる方もいるかと思いますが、どうしても判断基準としての比重は大きくなります。政治的なお話しも絡んできますしね。

かと言って上場公務員(上場会社や公務員)でなくても気にしないでくださいね。
上場公務員は上場公務員でストレスもありますし、マイナス面もあると思いますので。


主な担保評価基準を書いておきます。(金融機関によって全然違います。)

『戸建て』
・土地40㎡以上
・建物70㎡以上
・間口(道路と接する長さ) 4m以上　(敷地延長を除く)
・所有権に限る
・建築基準法に適合したもの


『マンション』
・新耐震基準(昭和57年以降の建物)
・専有面積 30㎡以上
・総戸数20戸以上
・管理会社に管理を委託している(自主管理ではない)
・建築基準法に適合したもの


他にもあるかと思いますが、代表的なものをお伝えさせて頂きました。