『フラット35』審査基準とは？審査落ちしない為に注意点も解説！

どうも、正直な不動産屋さくらまるです。

住宅ローンをどこで借りたらいいのか、どういう選択肢があるのか迷いますよね。

住宅ローン商品のひとつ、『フラット35』という商品はご存知でしょうか。

「聞いたことあるよ」っていう方も多いのではないかと思います。

ただ審査基準などを把握されている方は少ないかと思います。


今回の記事では、フラット35とはどいうものなのか。

審査基準、審査の注意点などを解説させて頂きます。


この記事をお読み頂くと、フラット35とはなんなのか、自分に合っているのか、審査に通るのか、いくらくらい借りられるのかなどがわかります。

審査に通るか心配な方もいるかと思います。


ぜひ最後までお読み頂ければと思います。

宜しくお願いします。

フラット35とは

まずフラット35とは、住宅金融支援機構(元公庫)と民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンとなります。

35年固定金利ということで、フラット35ですね。

住宅金融支援機構は、元公庫（国）ということもあり、利益よりも住宅購入を支援する目的が大きい機関となります。

一般の住宅ローンに比べて審査に通りやすい傾向があります。

フラット35の適合証明書とは

フラット35は『適合証明書』が取得できる物件しか取り扱いができません。

『適合証明書』とは、建物がフラット35（住宅金融支援機構）の技術基準に達しているかを建築
士などが書類及び現地確認をし、合格するともらえる証明書です。

借り入れる方の内容がどんなに良くても、適合証明書が取得できない物件では融資はできない仕組みになっています。

『適合証明書』のハードルはそれほど高くはないのですが、築年数が古ければ古いほど、取得できる可能性は低くなっていきます。

一つ線を引くとすると、昭和56年5月31日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物だと比較的に『適合証明書』は取得しやすくなります。

ただ建築士さんも適合証明書が発行できないと仕事になりませんので、多少の工事を提案してくれたり、取得できる様にアドバイスをくれたりします。


ちなみに適合証明書を取得する際に「フラット35S」というものもあります。

「S」が付くと少し優れた建物基準になるのですが、そんなにハードルは高くありません。

例えば、お風呂に手すりを付けると「バリアフリー制」のＳ基準をクリアできたりします。

金利も5年間もしくは10年間安くなりますし、審査も通りやすくなりますので、できれば「フラット35S」基準を満たせる物件を選ぶと良いかと思います。

フラット35はこんな人に向いている

色々とありますが、基本的に審査が比較的緩いので、審査に心配がある方は向いていると言えます。

フラット35のメリット

①自営業、個人事業主でも会社員と変わらず借りられる

これはすごいメリットですよね。

都市銀行で借り入れようとした場合、自営業、個人事業主の方はまず自己資金が最低でも2割は必要となります。

4,000万円の住宅ローンを組もうとした場合、800万円＋諸経費約300万円、計1,100万円が必要です。

なかなかそんなに自己資金を用意できないですよね。

自己資金が少ない自営業者、個人事業主の方には最大のメリットになります。

②正社員じゃなくても借りられる

フラット 35は契約社員、派遣社員、アルバイトの方でも借りられます。

今の時代働き方は様々ですよね。

一般的な金融機関では、契約社員、派遣社員、アルバイトの方は審査の土台に乗らないもしくは条件が付く可能性があります。

フラット35では、正社員と変わらず借りられるというのは、本当にありがたいことだと思います。

③金融事故全般に関して寛容なところがある

フラット35は金融事故全般に関して寛容です。

あきらめないでぜひチャレンジして頂きたいです。

金融事故に関しては、下記の記事をご覧ください。

住宅ローン事前審査、個信とは？延滞履歴情報などは何年で消えるの？住宅ローンの事前審査時に個人信用情報が見られるのをご存知でしょうか。この記事では個人信用情報とはどんな情報なのか。よく聞く『ブラックリスト』とは何なのか。何年で金融情報は消えるのかなどを解説しています。この記事をお読み頂くと、住宅ローンの審査落ちしない為にも知っておきたい知識がつきます。ぜひお読み頂ければと思います...

④団体信用生命保険に入らなくても借りられる

持病を持っていたり、大きな病気にかかってしまうと、団体信用保険に入れないことがあります。

多くの金融機関では団体信用生命保険に入れない人には融資ができません。

フラット35は、団体信用生命保険に入るか入らないかは任意となっています。

団体信用生命保険に入れない方にとっては、すごく助かりますよね。

⑤金利の上昇に左右されない

『フラット35』その名の通り35年固定です。

金利が上昇した際にも金利は変わりません。

ちなみにバブルの頃は金利が都市銀行でも変動金利で8.5%まで上がったそうです。

そこまで上がるとはいいませんが、安定志向の方にはメリットですね。

⑥支払いに困った際の救援措置がある

転職や病気で収入が減少し、支払いが大変になった場合など、

返済期間延長、一定期間における返済額の減額などの措置があります。

困った時に相談できますので、少しは安心できますよね。

ただ、総返済額は増加しますので、ご注意くださいね。

⑦住み替えの場合に既存ローンの残債は見られない

「今住んでいる家でも住宅ローンを抱えているけど、新たに引っ越したい。」

という方もいるのではないでしょうか。

今の時代「終の棲家(ついのすみか)」という考え方ではなく、ライフスタイルに合わせて売ったり買ったりできる時代です。

そんな中、フラット35では今住んでいる住宅ローンを抱えたまま、減額されることなく新しい住宅ローンが組めます。

もちろん買ってからの売却条件は付くのですが、買う前に売却するよりゆっくりと計画的に売ることができますよね。

売却金額にも大きく反映されるかと思います。

⑧親子ローンが組める

フラット35は親子でペアローンが組めます。

その際に親御さんの方に団体信用保険を付帯した場合(任意でどちらか片方)、親御さんがご病気、不慮の事故などで亡くなると、住宅ローンの残債が0になります。

不謹慎な話題ですが、重要なことです。

息子、娘に家を残せると思ったら、団体信用保険の名義になっていて良かったと思ってくれるはずです。

ただ注意したいのが、団体信用生命保険は満80歳までとなっております。

満80歳になったらお子さんへ団体信用生命保険の名義は引き継がれます。

フラット35のデメリット

①適合証明書が取得できない物件では借りられない

フラット35は、先にご説明した通り、『適合証明書』が取得できない物件では融資を受けられません。

築年数が古くリノベーションされて安い物件などは『適合証明書』が取得できない可能性があります。

物件を探すときにも注意が必要ですね。

不動産チラシで「フラット35適合物件！」とでかでかと書いてあることがありますが、フラット35が使えるので、いい物件ですよっていうアピールになります。

②金利が安い時代には支払いが割高になる

しつこいようですが、フラット35は35年固定金利です。

固定金利が変動金利より安いはずがありません。

金利が安い時代が続くと固定金利を払い続けている人にとっては、損していることになります。

金利は上昇傾向にありますが、いつ頃フラット35が得になるかはなかなか判断しずらいところです。

フラット35の審査基準

フラット35を借りようとする人の審査基準を下記の表でお伝えします。

年齢	申込時の年齢が70歳未満
年収	・400万円以上 年間合計返済額は年収の35％以下 ・400万円未満 年間合計返済額は年収の30％以下
借入額	100万円以上8,000万円以下
借入期間	15年以上(申込人本人または連帯債務者が満60歳以上の場合10年) 35年以下 もしくは（80歳ー年齢）どちらか短い方
住宅の基準	適合証明書が取得できる物件
住宅の床面積	一戸建て：70㎡以上 マンション：30㎡以上
国籍	日本国籍もしくは永住権許可を受けた者

例をあげると、

①年収400万円、35歳、単独名義で借入すると

約3,900万円の借入限度額となります。


②年収300万円、30歳、単独名義で借入すると

約2,500万円の借入限度額となります。

(審査する月の金利によって限度額は変わります)

フラット35の審査に落ちた場合

フラット35に申し込み、融資の承認が得られなかった場合、6ヶ月の期間を空けて再度チャレンジしてみましょう。

申し込みの履歴は6ヶ月で消えますので、6ヶ月の期間が必要です。

そしてその間、何がいけなかったのか下記のことを検証してみてください。

• 税金の滞納はないか
• 完済できる既存借入金はないか
• 知らなかった借入金はないか ※下記記事参照
• 遅延、延滞履歴があれば、どの程度なのか ※下記記事参照
• 収入合算できる家族はいないか (配偶者、親、子)
• フラット35S基準の建物を探す

下の記事をご覧頂き、ご自身の個人信用情報を取得して頂ければと思います。

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尚、フラット35は、様々な金融機関で取り扱っています。

大手都市銀行などから審査を出すと、審査が住宅金融支援機構に辿り着く前に審査落ちする場合もあります。

審査が落ちてしまったという方は、6ヶ月の期間を開けて、検証して、審査が厳しい金融機関を避けて申し込むことをおすすめします。


ちなみに先にご説明させて頂きましたが、「フラット35S」の適合証明書が取得できると審査により通りやすくなります。

住宅金融支援機構の中で「フラット35」と「フラット35S」の融資枠が別だからです。

審査に出す際には「フラット35S」基準の物件で審査に出すことをおすすめします。

まとめ

フラット35に限らず、住宅ローンを組むには普段から気を付けたいことがあります。

下記にまとめますので、気を付けて頂ければと思います。

※ 免許証を無くして再発行する行為は審査上マイナスです。2回無くすと審査に通らない金融機関もありますので、ご注意ください。

以上となります。

最後までご覧頂き、ありがとうございました。

他にも不動産に関して色々と記事を書いています。

ご覧頂ければと思います。

宜しくお願いします。