建ペイ率、容積率とは？建物はどのくらい建つの？

どうも、正直な不動産屋さくらまるです。

突然ですが、建ペイ率・容積率ってご存知でしょうか？

日本中に建っている建物、それぞれ好き勝手建てているわけではありません。

「建築基準法」「都市計画法」に則って建物は建てられています。


規制は地域ごとに違いますが、まずは「建ペイ率(けんぺいりつ)」「容積率(ようせきりつ)」が基準となり、その土地にどのくらいの建物が建てられるかがわかります。


この記事では、建ペイ率・容積率とは何なのか、どのくらいの建物が建てられるのかをご説明させて頂きます。


この記事をご覧頂くと、不動産チラシ、インターネットなどで不動産情報を見た際に、その土地にどのくらいの建物が建てられるのかイメージが沸きます。

土地の大きさも大事ですが、その土地にどのくらいの建物が建てられるかが重要です。

知識を持った上で不動産屋や建築会社などと話すと、充実したお話しができますし、知らずに騙されることもありません。


ぜひ最後までお読み頂ければと思います。

建ペイ率とは

まずは建ペイ率をご説明させて頂きます。

建ペイ率とは、土地に建てられる建物の1フロアー面積の上限割合のことをいいます。

わかりづらいので、例を出すと、

100㎡(約30坪)の土地があり、建ペイ率50％の地域だった場合、
建てられる1フロアーの上限は50㎡となります。

イメージは下記の図をご覧ください。

ちなみに1フロアー上限と書いていますが、正確に言うと、「水平投影面積」と言って、建物を上から見たときの面積となります。

「水平投影面積」とは、太陽が真上に来たときに影ができる範囲です。


それなので、建ペイ率を目一杯使うとしたら1階と2階を全く同じ外郭で建てないといけません。

建ペイ率に含まれないもの(不算入措置)

建物に付帯するものでも建ペイ率に含まれないものもあります。

バルコニーや庇(ひさし)

バルコニーや庇(ひさし)は1m未満のものは建ペイ率には含まれません。

1mを超すと建ペイ率に含まれてしまうので、基本的には1m未満に抑えます。

有効幅は750mmくらいになります。

一戸建てでバルコニーが広くないのはこれが理由ですね。


ちなみにグレーチングバルコニーと言って、バルコニーの床が編み編みになっているものは、床が無いと見なされ1mを超しても建ペイ率には含まれません。

完成後に床を埋めてしまうケースもありますね。
(床を埋める前提で作られることも)

ウッドデッキなども完成後に施工します。

その他

中庭やパティオなどは、屋根がなければ建ペイ率には含まれません。

駐車場は屋根があると建ペイ率に含まれますので、屋根付きのカーポートなどは建築が終わった後に施工する様になります。

建ペイ率の緩和措置

建ペイ率には緩和措置があります。

緩和措置とは、条件を満たせば建ペイ率を一定割合超えて建ててもいいですよという措置です。

角地緩和

建築基準法上の道路の角地にある土地は、隅切りをすることにより建ペイ率が10%上がります。

隅切り(すみきり)とは、角地の部分を斜めに切り(道路にして)曲がりやすくする行為です。

隅切りをすればと表現しましたが、隅切りは建て直す際、建築確認を取る際には必須となりますので特別なことではありません。

耐火建築物、準耐火建築物

耐火建築物、準耐火建築物で建物を建てると建ペイ率が10%上がります。

詳細は表をご覧ください。

	耐火建築物	準耐火建築物
防火地域	10%増加	増加なし
準防火地域	10%増加	10%増加

容積率とは

容積率とは、土地に建てられる建物全体面積の上限割合のことをいいます。

こちらも例を出すと、

100㎡(約30坪)の土地があり、容積率100％の地域だった場合、
建てられる建物全体面積の限度は100㎡となります。

イメージは下記の図をご覧ください。

容積率に含まれないもの(不算入措置)

先にご説明させて頂いたバルコニーも容積率不算入措置のひとつです。

他にも下記のような項目があります。

駐車場

先にご説明させて頂いた屋根のない駐車場は建ペイ率・容積率に含まれません。

屋根のある駐車場やビルトインガレージは延床面積の5分の1を上限として容積率の計算から除外されます。

地下室

地下室も延床面積の3分の1を上限として容積率の計算から除外されます。

不算入措置の条件として「地階であること」「天井が地盤面から高さ1m以下であること」「住宅の用途に供する部分であること」が必要とされます。

ロフト

直下の階の2分の1未満の面積は除外されます。

ちなみにロフトは天井高 1.4m以内とされています。

天井高が1.4mを超すと容積率に参入されます。

既存の住宅で天井高1.4mを超すロフトがあった場合、完成後に天井を抜いた可能性が高いです。

前面道路による容積率の制限

前面道路の幅員(道幅)が12m未満の場合、前面道路幅員により容積率に制限がかかります。

住居系の地域の場合、「低減係数 0.4」、それ以外工業系、商業系地域の場合、「低減係数 0.6」となります。

例えば、

住居系地域、指定容積率 ①200%、前面道路幅員 4m の土地があった場合、

となり、上記①②のどちらか低い方の容積率が適用されます。


上記土地が100㎡の土地だった場合、

指定容積率200%ではなく、道路幅員による制限 160%が適用され、

100㎡ × 160% ＝ 160㎡

が建物面積上限となります。


ちなみに前面道路幅員が3.5mなど4m以下の場合でも計算式では4mと見なします。

まとめ

建ペイ率・容積率は、用途地域によって違います。

どちらも何％であろうと建ペイ率・容積率の定義さえ理解してしまえば、あとは簡単な計算となります。

緩和措置、不算入措置などの注意点を踏まえ、不動産の販売チラシなどを一度注意深くご覧頂ければと思います。


ちなみに建ペイ率 60%、容積率 200% のことを 60% / 200% と表記することもあります。


以上となります。

他にも不動産に関して様々な記事を書かせて頂いております。

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