どうも、正直な不動屋さくらまるです。 マイホームを建てる際に土地を買って、好きな建物を建てたいという方も多いですよね。 せっかく見つけた土地も、希望の建物が建たなかったら意味がありません。 この記事をご覧頂くと、土地から建てる際の注意点、おおまかにどのくらい家が建つのかということがわかります。 前もって知識をつけた上で土地探しをすると、割安な物件、割高な物件がわかるなど見る目も養われるかと思います。 ぜひ最後までお読み頂ければと思います。
目次
建売住宅(新築一戸建て)と土地売りの違い
まずは、よく目にする「建売住宅」と「土地売り(売地)」の違いを把握して頂ければと思います。
建売住宅(新築一戸建て)とは
建売住宅とは、不動産系業者が土地を仕入れて、その土地に一戸建てを建てて販売する商品になります。 ちなみに「新築一戸建て」は、建築確認がおりている状態になります。 建築確認がおりた状態を新築一戸建てと言うので、新築一戸建ては間取りの変更はできません。
建築条件付き売地とは
建築条件付き売地とは、その土地の売主と建築請負契約を結び、土地の売主のところで建物を建てなければならないという商品になります。 先にご説明させて頂いた「新築一戸建て」になる前の段階で、建築確認申請を出す前にこの契約形態になることが多いです。 建築条件付き売地は、まだ建築確認申請をしていないので、間取りの変更は可能です。 ただ、売地と違って、ある程度の間取り変更と、決められたものの中から色、建材など選ぶというスタイルになります。 セミオーダーというとわかりやすいかも知れませんね。 ただ、どこの会社も建築条件付き売地でセミオーダーにしてくれるとは限りません。 セミオーダーにすると打ち合わせを重ねないといけないのと、完成まで時間や手間がかかり、事業計画と合わなくなったり、間違えたりトラブルの基になるので、セミオーダーをやりたがらない会社もあります。
土地売り(売地)とは
土地売りとは、言葉の通り土地で販売する商品となります。 基本的には土地を引渡したら取引は終了となります。 気を付けたいのが、ちゃんと希望通りの建物が建つかですね。 土地を契約する前に重要なポイントを確認して頂ければと思います。 今回の記事では、この土地売りに関して注意点をご説明させて頂きます。
土地の売主
土地を購入する際にその土地の売主 (持ち主)が誰なのかは重要です。 大きく分けると宅建業者か否かです。 宅建業者とは、宅地建物取引業の免許を持って営業している不動産会社です。 なぜ重要かと言うと、宅建業者が売主の場合、基本的に契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)は2年間です。※「契約不適合責任」は下記を参照ください。 2年未満もしくは、免責(責任なし)と契約書に書いていても認められません。 宅建業者は2年間は責任を持って取り引きしなさいという国土交通省の指導です。 土地を購入して建物を建て終えるのには十分な期間がありますよね。 なにかあっても安心です。 それに対して、宅建業者ではない個人や会社が売主だと、契約不適合責任は、当事者間で決められます。 契約不適合責任期間は一般的に2,3ヶ月とされています。 免責(責任なし)ということもありますので、ここはしっかりチェックしたいところです。 「知り合いの土地を購入して、なかなか言いづらくて」などと目をつむっていると、 いざ大きなトラブルになった際には余計言いづらくなります。 できれば第三者の仲介業者に入ってもらい契約書作成を頼みましょう。
契約不適合責任とは 、
売買契約の履行において、売主が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の責任を言います。
※ 以前は、瑕疵担保責任という名称でした。隠れた瑕疵（悪いところ）があった場合、一定期間売主が責任と負担を持つということですね。
土地から建てる際の注意点
高低差
土地の中の高低差や周りの土地、道路との高低差があるかは、重要です。 建築基準法では2m以上の高低差があると擁壁の確認申請をしなければいけません。 2m以上の擁壁を作るもしくは直すとなるとけっこうな費用がかかります。 2m未満だとしても高低差にお金がかかるのは間違いないので、高低差には注意したいところです。
地中内埋設物
目に見えない地中に埋設物があると撤去に思わぬ費用がかかります。 契約時の売買契約書で地中内埋設物が契約不適合責任に入るのか否かは確認が必要です。 先にご説明させて頂きましたが、特に個人の売主から購入する際には要注意です。 地中内埋設物とはどんなものがあるかというと、 ・旧建物の基礎 ・旧建物解体時のガラ、コンクリート ・浄化槽 ・防空壕 ・井戸 ・旧水道管 ・隣地の上下水道管 上記が一般的なものとなります。 土地の中は見えませんので、思いもよらないものが出てくる可能性があります。
越境
地上の越境も注意したいところです。 越境に関しては、下記の記事で詳しくご説明してますので、下記の記事をご覧ください。
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建物をどこで建てるか
どんな家を作りたいか、予算はいくらかなどによりますが、大きく分けて3種類の建築会社があります。
ハウスメーカー
まず頭に浮かぶのがハウスメーカーさんですね。 大〇ハウス、積〇ハイム、三〇ホーム、住〇不動産、住〇林業、パ〇ホーム、タ〇ホームなどなど。 思い付きで書いてみました。まだまだいっぱい出てきそうですね。 どこもそれぞれいい面があり、素敵な家を建ててくれるでしょう。 ただ、大手ハウスメーカーさんは、各所に展示場があったり、TVCMなど広告費をふんだんに使っています。 建物の標準仕様のグレードも高く、価格は比較的高いと思ってください。 ちなみに都内や利便性の良い地域などで、コンパクトな3階建て住宅には、向きません。 主に標準仕様が2階建て100㎡～などの仕様になっており、小さくするにはオプション金額が取られて割高になってしまう可能性があります。
ハウスメーカーはこんな方におすすめ
- 高級住宅街に土地を購入した
- 2階建てでゆったりした間取りを入れたい
- なんと言っても大きい会社だと安心だ
- 時間、期間に余裕がある
- 予算に余裕がある
工務店
地元の工務店さんや、普段から建売住宅を建てている会社にもお願いができます。 ハウスメーカーさんと比べると、価格は2/3 くらいになる場合があります。 地元に長く根付いてやっている様な工務店さんは、何かあった時にスピーディに対応してくれます。 ハウスメーカーさんが高級レストランなら、工務店さんは、定食屋さんというイメージです。 コロッケのサービスなどしてくれるかもしれませんね(笑)
工務店はこんな方におすすめ
- 価格を比較的安く抑えたい
- 何かあった時に気軽に相談したい
- 意外なサービスがあると嬉しい
- 期間が限られている
- 至らない点があっても大目に見られる
設計事務所
設計事務所でも建築してもらうことができます。 設計士と綿密な打ち合わせをしながら理想に合った家が創れると思います。 建築費用は、特殊になればなる程高くなり、設計料がプラスでかかります。
設計事務所はこんな方におすすめ
- 雑誌で見る様なおしゃれな家に住みたい
- オリジナル性が高い家に住みたい
- 時間、期間に余裕がある
- 予算に余裕がある
まとめ
以上です。 土地を購入する際には、建物がどのくらい建つのかの把握、越境など土地に問題はないか、土地になにか不具合があった場合の売主責任の有無などをしっかりと確認頂ければと思います。 それぞれ簡単にご説明させて頂きましたが、HOME'S では色々な相談ができます。 「恥ずかしくてきけないな」「これを聞いたら怒るかな」なんてことも親身になって聞いてくれます。 建築会社ごとに合見積りなども取ってくれ、いくつも建築会社を比較することができます。 良かったらご相談してみてくださいね。納得のいく家づくりをLIFULL HOME’S【住まいの窓口】がサポート
最後までお読み頂き、本当にありがとうございました。 建物がどのくらい建つかを詳しく知りたい方は、下記の記事もお読み頂ければと思います。 宜しくお願いします。
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