どうも、正直な不動産屋さくらまるです。 今回の記事は後編となります。 引き続き不動産歴20年現役不動産屋の観点から、マンションの資産性に特化して重要視するポイント等をお伝えさせて頂ければと思います。 【前編】を読んでいない方は、【前編】もご覧頂ければと思います。ただ、様々な地域に特色があり、マンション自体もそれぞれ素晴らしい面を持っています。 こういうマンションを買ってはいけないと言うのでなく、資産性を考える上で重要なポイントをお伝えできたらと思います。 ここでいう資産性の定義とは、売りたくなった時、何かあった時にいつでも売ることができる。買い手が少なくて弱気にならずに済む物件とさせて頂きます。 この記事をご覧頂くと、資産性という観点から物件選びすることができ、尚且つ住みやすく永住することもできる物件と出会うことができます。 不動産屋が売りたくて勧める営業トークにだまされることなく、自分の意思を持って物件探しができる様になります。 ご自身の知識の向上にも役立ちますので、ぜひ最後までご覧頂ければと思います。【前編】資産性の高いマンションを買うポイント！現役不動産屋が解説！資産性のあるマンションとはどういうマンションか知りたくないですか？本記事ではマンションの資産性について不動産屋の観点からご説明しています。資産性で物件を選びたい方、物件選びに悩んでいる方はぜひご覧頂ければと思います。...
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次に重要なポイント
【前編】記事では、重要視するポイントをご説明させて頂きました。 ここでは、それに次いで重要なポイントをご説明させて頂きます。
エアコンの設置可否
エアコンが全部屋に設置できるかは非常に重要です。
注意したいのがバルコニーと接していないお部屋です。
廊下側のお部屋は、廊下にエアコンの室外機を置ける様に新築当初から設計されていないとエアコン自体設置できません。エアコンは電源、室外機さえあればいい訳ではありません。排水が出ますので、排水ドレンホースを排水溝のある外まで逃がさないといけません。
それでは廊下側に室外機、排水ドレンホースが出せない場合、どうするかと言うと、
①エアコンを設置しない。
②窓に設置するタイプの縦型エアコンを設置する。
③先行配管と言って、エアコンを設置できる様にあらかじめエアコン用のダクトを作り、バルコニーまでのばす。
資産性を考えたら答えは③となります。
購入検討する際に、エアコンが先行配管を含め全部屋に設置できるかは要チェックしてください。
後から先行配管をするのは、現実的ではありません。名前の通り先行して配管しないといけません。
ペット飼育可
ペット飼育可の物件は案外少ないんです。 ペットを飼っている方、飼いたい方は、ペット可マンションで物件を探します。 多少条件が合わなくても、ペットがいるから目をつむるという事もしばしば。 なので、ペット可マンションを持っていると、それだけでニーズがあるものです。 ペットを飼いたくもないのに無理に探す必要はないのですが、ペット可マンションもプラス材料になりますよ。 ちなみ規約によって、1匹まで、2匹まで体長何センチまで等様々ですので、管理規約、使用細則をチェックしてください。 ただ、動物が嫌いな方は避けてくださいね。
住人の年齢層、家族構成
住民の年齢層もマンションによって様々ですね。
同じ世代が多い方が何かとトラブル、意識のズレ等が生じないかと思います。
お子様がいるご家庭は、同じ様な世帯が多いかは見たいポイントです。
まず自転車置場を見ればわかります。あとは洗濯物を見る等でもわかることがあります。
管理人さんとお話ししてみるのいいと思います。
築年数が経つにつれ、住民の年齢層も上がってきますので、ご自身で判断頂ければと思います。
既存不適格マンション
まず『既存不適格』とは何なのかというと、
建築当初は問題なくそのマンションを建てられたけど、現行の建築基準法には適合していない。
というマンションです。
主にマンションの大きさがひっかかりますが、現況マンション全体で5,000㎡建っているけれど、将来建て直す際には、4,500㎡しか建ちません。では、資産が目減りしてしまいますよね。
できれば避けたいところです。
ただ絶対ダメという訳ではなく、どのくらい既存不適格なのか、を把握して検討頂ければと思います。
その他の重要なポイント
その地域の行政支援
人にもよりますが、特に子供がいる方、将来的に子供が欲しい方には『子育て支援』等は重要なポイントとなります。
そうでない方も資産性で見ると人気のエリアを選びたいところです。
学区域
学区域も重要ですね。最近では小中ともに公立校も教育熱心で人気がある学校が増えてきましたね。
地域でも人気のある学区域はそれだけでも資産性が高いです。
なぜなら人気のある学区の学区域に越してきたいからです。
お子様がいない方も資産性があるのでチェックしたいですね。
生活動線
生活動線は言うまでもなく、自分に合った間取りを選びましょう。
水回り等使いやすい間取りは、人気が出るかと思います。
ただ、私が避けたいなと思う間取りは、リビングの端に和室3帖等があったり、プライバシー性の無い居室がくっついていたりする間取りです。
リビングはなるべく広く、居室は独立性、プライバシー性を持った方がいいかと思います。
二重床二重天井
まず二重床とは、マンション等のコンクリートの床(床スラブ)とフローリング等の床材との間に空間をとって二重構造になっている床のことです。床スラブとフローリングとの間には、給排水管やガス管等が通っています。
二重天井は同じ様に天井でその様な造りになっています。
その逆で、直床(じかゆか)・直天井(じかてんじょう)とは、床スラブの上に直接床材を置いたものを言います。
二重床、二重天井は主なところで、防音に優れ、水回りの移動を含むリフォームをする際、メンテナンスをする際等に優れていますので、二重床・二十天井の方がおすすめとなります。
ただ、マンション全体で各フロアの高さをとらないといけないので、本来10階建てのマンションが9階建てになってしまうかも知れません。世帯数が減るという事ですね。 その分分譲価格も割高になり、価格に反映されてしまうかも知れません。 直床でも最近はフローリングの性能が良くなっていますので、絶対条件ではありません。 できたら二重・二重天井くらいに思っておいて頂ければと思います。
住宅設備
マンションの住宅設備は、戸建てと同じく、床暖房、食洗器、浴室乾燥機は欲しいところですね。
他にも機能、オプション品等多々ありますが、資産性の観点で見ると、いらない設備にお金をかけるよりその分いい立地を選んだ方がいいです。
特殊なマンションルール
最後になりますが、マンションでありえないルールがあるマンションがあります。
東京都渋谷区でも有名になりましたね。「人を呼んではいけない」「宅配は1階で受け取り」「外国人禁止」等々。
管理規約・使用細則は検討段階で一読しましょう。
まとめ
以上、資産性の高いマンションを買うポイントをご説明させて頂きました。 【前編】の重要視するポイントに続き、こちらの記事も資産性の観点ではとても重要となります。 【前編】まとめでも書いた通り、最終的には、自分の好み、直感等もすごく大切になります。 好み、直感に資産性を含んでいるとより間違いがないですよね。 ここでお読み頂き、本当にありがとうございます。 ぜひ資産性の観点から物件選びをしてみてください。 今後も不動産に関して情報発信できたらと思います。 宜しくお願いします。
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